«В Петербурге больше не строят эконом»: что приходит ему на смену

Как проекты эконом-класса исчезли с петербургского рынка жилой недвижимости, и что теперь возводят девелоперы.

В 2023 году российский рынок новостроек побил рекорд – за год было заключено более 1 млн сделок и введено в эксплуатацию 110,4 млн кв м жилья. В Петербурге и спрос, и ввод постепенно снижаются. Так, если в 2014 году в городе и на прилегающих территориях было продано 5,16 млн кв. м нового жилья, то в 2023 году – 3,6 млн кв. м. Но напрямую сравнивать эти показатели не совсем корректно – качество новых проектов заметно отличается. Что из себя представляют новые жилые проекты в Петербурге, и какие тренды будут влиять на рынок в 2024 году- в материале РБК+ Петербург.

Всероссийский рекорд

По итогам прошлого года в России было заключено более 1 млн договоров долевого участия – это рекордный показатель за все время ведения статистики, отмечают аналитики Циан. Рекорд был побит за счет повышенной активности в III и IV кварталах 2023 года. На Петербург по итогам года пришлось – 64,5 тыс. сделок.

"Впервые по итогам 3-х месяцев было заключено более 300 тыс. сделок. Рост спроса начался с июля, рекордно высокие для летних месяцев показатели были достигнуты в августе, в некоторых регионах пик спроса пришелся на сентябрь. На высоком уровне активность сохранялась до конца года. Связан рост спроса был с ожидаемым ужесточением условий кредитования в сегменте новостроек ("успеть купить, пока не стало дороже"), а также с перетоком спроса со вторичного рынка (где росли ипотечные ставки)", – поясняют данные аналитики.

Ввод по итогам года в России также оказался внушительным – 110, 4 млн кв м жилья. Это максимальные годовые объемы ввода вообще за все время наблюдений, отмечают в ЕРЗ. В Петербурге ситуация немного отличается, объем ввода в городе ограничен до 2030 года 3 млн кв жилья, по итогам прошлого года он составил 3,5 млн кв м. Для сравнения в 2014 году объем ввода также был на уровне 3,3 млн кв м жилья, но вот качество проектов 10-летней давности и нынешних заметно отличается.

Уход эконома

Самое главное изменение, которое произошло на рынке девелопмента за последние 10 лет, это исчезновение понятия "эконом-жилье". "Все, что сейчас строится относится, как минимум, к комфорт-классу", – говорит руководитель центра инвестиций Becar Asset Management Александр Богданов.

"Все, что сейчас строится относится, как минимум, к комфорт-классу", – говорит руководитель центра инвестиций Becar Asset Management Александр Богданов.

"Если 10 лет назад было достаточно, чтобы застройщик строил качественные стены и сдавал вовремя, то сейчас в силу высокой конкуренции и более высокого требования к комфорту, просто стен недостаточно, – подтверждает сооснователь агентства недвижимости "Надо брать" Елена Дементьева. – Даже в массовом сегменте (экономном теперь влился в комфорт-сегмент) большое внимание уделяется дворовым территориям, благоустройству".

Такое повышение классности происходит повсеместно: "Многие застройщики в комфорт-классе стремятся внедрять в своих проектах все больше опций из "бизнеса". И, в частности, отказываются от студий. Например, у нас в квартале "Окла" в продажу недавно вышел корпус, где их нет совсем, – приводит пример директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. – Или ландшафтный дизайн, применявшийся еще не так давно только в премиальном сегменте, стал обычным делом в комфорт-классе в последние год-два".

Дворы новых ЖК не просто закрываются от посторонних, они становятся свободными от машин в принципе, разделятся зоны для тихого и активного отдыха, меняется подход к общим зонам внутри комплексов. "Красивые входные группы также стали отличительной чертой проектов последнего десятилетия. Просто оштукатуренные стены и бетонный пол ушли в прошлое. На смену им пришли красивые парадные – светлые, просторные с зоной ожидания, где жильцы могут встретить курьера, а гости могут пождать хозяев. Раньше такие входные группы были типичны только для жилья бизнес- и премиум-класса, а сейчас это уже норма для проектов комфорт-класса", – говорит Александр Богданов.

Разнообразие для жизни

Последние 5-10 лет – это время экспериментов и новаторства, подтверждают застройщики. Это выражалось прежде всего в уходе от типовых проектов. "Все чаще к проектированию привлекаются именитые архитектурные бюро, застройщики пытаются наделить свои кварталы индивидуальностью не только при помощи цвета фасадов, как это было лет 5-7 назад. Причем это касается как жилых объектов, так и социальных", – отмечает Ян Фельдман.

"Фронтиспис усложняется: расстыковка, оконные проемы, сочетание разных текстур и цветов в материалах придают фасадам выразительности и уникальности", – добавляет начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов.

Другое отличие новой застройки – увеличение количества планировок, влияющих как на функциональные характеристики дома, так и на визуальные. "Если раньше застройщики могли предложить не более 10 планировочных решений в рамках одного проекта, то сейчас их стало в несколько раз больше", – говорит Дмитрий Ефремов.

Еще одно важное изменение – рост числа квартир с отделкой. "Помимо чистовой, застройщики активно предлагают свои варианты, так или иначе вдохновленные уникальными особенностями локации и жилого комплекса: различные цветовые решения и опциональные наполнения. Доля таких квартир на первичном рынке жилья достигла 70%, – приводит данные Дмитрий Ефремов.

Аналитики выделяют ведущий тренд последнего 10-летия – уменьшение размера квартир. В 2014 году средний метраж новостройки составлял 46 кв. м, а к 2024 году он уменьшился до 40 кв. м, отмечают аналитики компании City Solutions. Для сравнения, еще 20 лет назад средний размер квартир в сданных жилых комплексах Петербурга составлял 73 кв. м. За последние 10 лет квартиры-студии уменьшились примерно на 20% до 25 кв. м.

"В наших проектах средняя площадь лотов за последние годы не поменялась, оставаясь на уровне 47 кв. м. И корректировать мы этот показатель не намерены. Как не намерены отказываться от кладовых, больших кухонь-гостиных, мастер-спален и других опций, на которые есть спрос", – говорит директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман.

Это сокращение сопровождается оптимизацией пространства. Например, растет доля квартир с "европланировкой" с выделенной кухней-гостиной. Такие решения появились в Петербурге в 2010-х годах. В 2023 году уровень спроса на европланировки превысил 50% и, по оценкам девелоперов, продолжит расти. "Для застройщиков во многом это вынужденная мера, поскольку евроформат позволяет получить в квартире максимум полезной площади. И покупатели тоже это ценят. Хотя запрос определенной – и довольно значительной – категории покупателей на отдельную кухню тоже никуда не денется", – добавляет Ян Фельдман.

Эмоции вместо бетонометров

Застройщики активно прислушиваются к требованиям покупателей. "Например, если мы видим, что спрос в первых очередях больше на европланировки, то их долю в последующих можно увеличить. То же самое касается видов чистовой отделки и вообще ее доли в квартирографии", – говорит Ян Фельдман.

По словам Дмитрия Ефремова, в будущем получат развитие как "эмоциональные", так и "практичные" фишки проектов. "Застройщики ушли от продажи "бетонометров": мы предлагаем клиентам полноценную жилую среду, где в шаговой доступности у людей все, что составляет их быт, досуг, профессиональное развитие. В этом не последнюю роль играет эстетика пространства, его визуальная привлекательность: выразительная архитектура, панорамные окна, авторская отделка мест общего пользования, грамотно спланированное пространство квартиры. Иными словами, все то, что захватывает внимание, считывается человеком как часть его представлений о комфортной жилой среде", – говорит он.

Среди практичных "фишек" сохранят свою актуальность те, которые насыщают пространство функционально, все что так или иначе связано с дополнительными местами для хранения и визуальным расширением территории. "Эта история характерна для весь типов лотов, будь то компактная студия или просторная четырехкомнатная квартира", – уточняет Дмитрий Ефремов.

"Мы прогнозируем, что особое внимание девелоперов к проработке дополнительных и, возможно, уникальных планировок останется. Кроме того, есть еще так называемые нестандартные планировочные решения, которые добавляют жилью экспрессии и эмоциональной окраски, делают дом по-настоящему индивидуальным", – добавляет начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов.

Другое ожидаемое изменение – снижение высотности. Этот тренд уже сейчас хорошо заметен. Но откажутся застройщики не только от ряда этажей, но и от "фишек", которые не нашли отклик у покупателей: "wi-fi и скамейки с USB-портами во дворе, сигарные комнаты, погреба, возможно, камины. Патио и террасы останутся сугубо нишевыми опциями, а вот количество коворкингов, думаю, будет возрастать", – прогнозирует Ян Фельдман. По его мнению, будущее – за малоэтажной и сренднеэтажной застройкой и проектами, в которых максимально учтены потребности покупателей. "Все чаще в планировках, благоустройстве, инфраструктуре, общественных пространствах учитываются повседневные сценарии жизни людей. Так появляются кварталы с действительно гармоничной средой", – добавляет Ян Фельдман.

По словам Александра Богданова, сохранит свое влияние тренд на уменьшение площади квартир. "Поскольку, чем меньше площадь, тем более доступно такое жилье. А поскольку пока нет комфортных ипотечных программ, то доступная цена на квартиру станет решающим фактором", – заключает он.