Бегство из двух столиц

"Москвичи" и "питерцы" пошли в регионы. Что они там нашли?

"18 трлн рублей потратили в 2023 году граждане России на покупку и строительство жилья – на 47,5 % больше, чем годом ранее. Вложенная в жилье сумма составляет 11 % ВВП и 7 % от кадастровой стоимости жилищного фонда, которая равна 261 трлн рублей На Камчатке происходит отток местного населения, но в то же время увеличивается туристический поток, и девелоперы занимаются строительством туристической недвижимости Девелоперы из Москвы и Санкт-Петербурга все чаще объявляют о своих проектах в разных частях страны. Из последних новостей: ГК "Самолет" объявила о комплексной жилой застройке в Чите на участке площадью почти 38 га. В различных регионах работают ГК "ПИК", ГК ФСК, Группа "Эталон", Glorax Group и другие. Если посмотреть на географию столичной экспансии, то чаще всего москвичей и петербуржцев можно встретить на Дальнем Востоке, на Урале, в Поволжье, в южных регионах. Что же нужно крупным столичным компаниям в непривычных регионах?

Основные цели региональной экспансии – развитие, масштабирование бизнеса и диверсификация портфеля. Эксперты называют несколько условий для того, чтобы регион "заработал", первое из которых – запрос от властей на создание современного жилья как инструмент развития региона и наличие платежеспособного спроса как сегодня, так и в перспективе, а значит – экономическое развитие региона. "При рассмотрении новых регионов девелоперы, как правило, обращают внимание на динамику прироста населения, – добавляет управляющий партнер компании Gosman Development Василе Минти. – Соответственно, если в регионе происходит не прирост, а отток населения, то заходить в него не имеет никакого смысла. При этом, если как на Камчатке, например, происходит отток местного населения, но в то же время увеличивается туристический поток, то девелоперы тоже заходят, но уже те, что занимаются строительством туристической недвижимости". Немаловажное значение имеют и адресные "региональные" ипотечные программы, такие как дальневосточная и арктическая ипотека.

МАСШТАБЫ ГОРОДА
Интересы девелоперов в регионах сосредоточены в большинстве случаев на крупных городах. Управляющий партнер Prime Life Development (ЖК "1-й Нагатинский") Денис Коноваленко среди привлекательных называет Казань, которая постоянно развивается и наращивает свой инвестиционный потенциал за счет инновационных проектов и стартапов, Екатеринбург – крупный экономический центр, который также развивается в сферах машиностроения и металлургии. "Новосибирск в современных реалиях пользуется особенной популярностью за счет соседства со странами Азиатско-Тихоокеанского региона, а также известен научно-исследовательской деятельностью. Сочи продолжает быть инвестиционно привлекательным с точки зрения туризма, комфортного климата для жизни", – перечисляет Денис Коноваленко. Подтверждение – работа Группы "Эталон". Для увеличения масштабов бизнеса компания рассматривает в первую очередь выход в крупные региональные центры, города-миллионники с развитым рынком недвижимости, где есть платежеспособный спрос. Например, Омск, который стал для "Эталона" первым новым регионом присутствия за пределами Санкт-Петербурга и Московского региона, является одним из ключевых промышленных центров России. В Омской области работают крупные предприятия нефтеперерабатывающей и химической отраслей, высокотехнологичные производства. А благодаря удачному географическому расположению на пересечении крупных речных, автомобильных и железнодорожных путей регион обладает большим логистическим потенциалом, приближаясь по значимости к главному хабу Сибири – Новосибирску. Кроме того, отмечают в пресс-службе компании, администрации города и области прилагают большие усилия для привлечения капиталов в регион, благодаря чему Омская область занимает лидирующие позиции в рейтингах инвестиционной привлекательности. Естественно, все вместе это создает условия для формирования стабильного спроса на жилье и развития рынка недвижимости.

Помимо наличия денег у населения, у девелоперов есть требования и к властям, которые, чтобы все сложилось, должны быть лояльны и активны.

"Интерес к конкретному региону возрастает, когда власти начинают вкладывать в него средства. Так произошло с Чеченской Республикой, Краснодарским краем, Калининградской областью, Приморьем", – говорит генеральный директор Группы компаний "БЭЛ Девелопмент" Елена Комиссарова.

Для любого девелопера, который планирует строить жилье в регионе, продолжает Елена Комиссарова, важна поддержка местных властей.

Строительной отрасли необходимы отсрочки платежей по аренде, льготное кредитование, включение крупных застройщиков в регионах в перечень системообразующих организаций, прямое субсидирование на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры или займы с низкой ставкой. Важна и инвестиционная привлекательность проекта. Девелоперу неинтересно строить жилье ниже 100 000 рублей за квадратный метр в связи с выросшими ценами на стройматериалы и сложностями логистики, объясняет экономику проектов Елена Комиссарова. "По маржинальности проекты на юге пока что лучше Москвы. Если цена продажи в регионе на уровне 125-130 тыс. руб./м 2, то такие проекты можно поставить на одну полку с Москвой, но если же цена ниже – Москва выигрывает", – отмечает вице-президент по продажам и маркетингу DOGMA Илья Витковский. Маржинальность зависит от многих факторов, к которым основатель и генеральный директор АН "КоридорЪ" Лариса Афанасьева относит более низкую себестоимость строительства в регионах по сравнению с Москвой. "Как минимум стоимость земельных участков под жилищное строительство, инженерных сетей, зарплата строителям несравнимо ниже столичных. Кроме того, в регионах сейчас размещены домостроительные комбинаты, которые производят домокомплекты. Соответственно, сокращаются издержки на транспортировку и логистику. Также, на мой взгляд, население регионов аполитичнее москвичей, поэтому активность покупателей по спросу не так просела", – считает эксперт.

Кроме того, по мнению Ларисы Афанасьевой, расширение регионального присутствия застройщиков во многом стало результатом реформы по повышению прозрачности и сокращению градостроительных процедур – правила становятся унифицированными.

Интерес девелоперов к региону возрастает, когда власти начинают вкладывать в него средства, как это произошло с Чечней и Татарстаном. На фото: главный куратор всех российских строек вице-премьер Марат Хуснуллин, глава Чеченской Республики Рамзан Кадыров и глава Татарстана Рустам Минниханов ДЛЯ КОГО СТАРАЮТСЯ ФЕДЕРАЛЫ?

Вопрос, кто будет покупать жилье, – ключевой. Конечно, говорят девелоперы, в первую очередь интересантами являются местные жители и жители областей, которые тянутся в большие города, едут туда учиться, работать. Жители больших мегаполисов, таких как Москва и Санкт-Петербург, очень редко мигрируют в менее крупные города – типа Екатеринбурга, Новосибирска и т. д., – но могут считаться целевой аудиторией южных регионов, наряду с жителями "северов". Северяне в первую очередь переезжают в Краснодарский край. "Речь идет о пенсионерах, закончивших свою трудовую деятельность, – для них привлекательны теплый климат и низкие коммунальные платежи. Некоторые жители севера приобретают квартиры на юге на будущее для себя или детей и готовы сдавать их в аренду, чтобы получать дополнительный доход. Отдельный класс покупателей – это жители Москвы и Санкт-Петербурга, которые приобретают на юге второе или третье жилье", – говорит генеральный директор Группы компаний "БЭЛ Девелопмент" Елена Комиссарова.

В последнее время, по ее наблюдениям, также наметилась тенденция покупки жилья работниками ВПК или участниками СВО, двигают рынок продаж и программы "профессиональной" льготной ипотеки, особенно для IT-специалистов. Основными покупателями на Дальнем Востоке и в северных регионах также являются местные жители, говорит вице-президент по продажам и маркетингу DOGMA Илья Витковский, но есть и приезжие специалисты. Причина большого роста темпов продаж – программа дальневосточной ипотеки. "Дальневосточная и арктическая ипотека – отличный драйвер на рынке недвижимости и стимулирование роста экономики этих регионов. Так, покупателей привлекает небольшой платеж по кредиту, а девелоперов – растущие темпы продажи и спрос", – считает эксперт. Директор по продажам федеральных проектов Группы "Самолет" Максим Зорин считает, что тренд на "территориальную" ипотеку будет усиливаться в ближайшие годы, что в свою очередь позитивно повлияет на рост населения регионов. Помимо крупных промышленных центров, интерес у девелоперов есть и к небольшим городам. У Группы "Самолет", например, рассказывает Максим Зорин, принята стратегия развития в малых городах с населением от 50 тыс. человек. Помимо Читы, Дальнего Востока, Сибири, Урала, юга страны, компания подписала меморандум о намерениях с правительством Мурманской области о комплексной застройке территорий в Арктической зоне. И причина такого интереса в том числе все та же "территориальная" ипотека.

Главный коммерческий директор ГК "КОРТРОС" Дмитрий Железнов смотрит вперед и уверен, что только перечисленными регионами движение девелоперов не ограничится. "Мы видим еще достаточно большое количество городов с высоким потенциалом градостроительного развития, платежеспособным населением, где конкурентное поле пока позволяет выходить новым игрокам, где есть спрос", – говорит эксперт.

В последнее время на региональных рынках недвижимости серьезными драйверами стал спрос со стороны IT-специалистов за счет льготной ипотеки, работников ВПК за счет повышения зарплат и участников СВО за счет выплат СО СВОИМ УСТАВОМ Стоит отметить, что крупные застройщики приносят в регионы и столичные продуктовые стандарты, которые во многом отличаются от региональных. Качество строительства растет, из-за высокой конкуренции девелоперы улучшают продукт, придумывают новые "фишки", стараются улучшить качество жизни.

"Одна из ключевых наших целей – создавать новый стандарт качества жизни, развивать городские кварталы, делать их удобными и комфортными для людей. Мы понимаем, что успешно выйти в регион можно, только предложив современный стандарт жилой среды. Детские сады с бассейнами, плейхабы и удобные места для отдыха, комфортные безбарьерные входные группы и хорошая транспортная доступность – из всего этого складывается новое качество жизни. Наша миссия – нести его в регионы", – декларирует Максим Зорин.

Остальные компании тоже не отстают. По словам руководителя центра инвестиций Becar Asset Management Александра Богданова, покупатели жилья тоже стали более требовательными к новостройкам, застройщики стремятся внедрять в свои проекты новые фишки, которые несильно удорожают проект, но помогают выделить его на рынке. Сюда относятся закрытые территории, колясочные, игровые зоны, спортивные площадки. Такие фишки люди любят, ценят и готовы за это платить деньги, особенно в рамках льготной ипотеки. Куда дальше? Большинство девелоперов от идеи дальнейшего движения в регионы не отказываются, считая, что они еще только в начале пути.

"Основное развитие начнется, когда крупный девелопмент выступит в роли ленд-девелоперов и начнет совместную с регионом реализацию масштабных проектов. Возможны коллаборации с крупными производителями стройматериалов, которым будет интересно увеличить реализацию своей продукции. Например, домостроительные комбинаты, производители кирпича, утеплителей, кровельных материалов и другие. Производители могут создавать свои девелоперские подразделения в регионах", – видит развитие тренда архитектор-девелопер, основатель бюро Stankevich.Design Сергей Станкевич.

Проглядывает и "воспитательная миссия" – крупные проекты федеральных игроков будут стимулировать локальный девелопмент наращивать качество проектных и архитектурных решений и комплексно подходить к освоению территорий.

Дальневосточная и арктическая ипотека – отличный драйвер на рынке недвижимости и стимулирование роста экономики этих регионов. Покупателей привлекает небольшой платеж по кредиту, а девелоперов – растущие темпы продажи и спрос.

Большинство девелоперов от идеи дальнейшего движения в регионы не отказываются, считая, что они еще только в начале пути.