Вот это номер! Почему в апарт-отель инвестировать выгоднее, чем в квартиру
7 сентября 2021
«Куплю квартиру на всякий случай, пригодится, а пока не пригодилось, буду сдавать», – так рассуждает большинство тех, кого принято называть частными инвесторами. Но «сдавать» – это же целая история: надо размещать объявления, проводить показы, потом решать разные вопросы с арендаторами, проводить ремонт. «Куплю квартиру на всякий случай, пригодится, а пока не пригодилось, буду сдавать», – так рассуждает большинство тех, кого принято называть частными инвесторами. Но «сдавать» – это же целая история: надо размещать объявления, проводить показы, потом решать разные вопросы с арендаторами, проводить ремонт. Не всякий хочет тратить на это время и усилия, отвлекаясь от основных занятий. Если бы купленная недвижимость как-нибудь сама себя сдавала в аренду, краны чинились и ремонт делался бы без нашего вмешательства, а деньги сами капали бы на карточку.
Стойте, а ведь так можно! Нужно только вложиться не в квартиру, а в номер в апарт-отеле. И доходность будет даже больше, чем от квартиры. Давайте посмотрим, как это все работает и сколько можно получать с такого актива в реальности.
Номер в апарт-отеле YE’S Marata. Фото: Мир Квартир
Сколько стоит самый маленький лот?
В столицах апарт-отели, распродаваемые по частям инвесторам, в том числе и мелким, уже далеко не новость: компания «Пионер» имеет в Москве и Санкт-Петербурге сеть апарт-отелей YE’S (с прошлого года она даже начала продавать франшизу в другие города и в страны СНГ), ГК ФСК строит Best Western Zoom Hotel в Петербурге, компания Hutton Development – Lunar в составе столичного МФК «Ленинский 38» на месте снесенной гостиницы «Спутник». Также в Москве продаются номера в двух апарт-комплексах New Form от компании Pionеer Finance, лофт-студии на Вернадского 41 от компании «Империал» и т.д. Выбрать есть из чего.
Апарт-отели в Петербурге
Апарт-отель Застройщик YE’S MarataПионерYE’S HoshiminaПионерBest Western Zoom HotelГК ФСКAvenue на МужестваСтройАльянсAvenue-Apart на ДыбенкоE3 GroupAvenue-Apart на МаломБестЪColiving You&CoОрджоникидзе, 44 (Becar)Ramada Encore bу WyndhamОрджоникидзе, 44 (Becar)DocklandsПроспект Кима, 19In2itPlaza Lotus GroupПРО'МОЛОDОСТЬPlaza Lotus GroupKirovsky AVENIRПСКMoskovsky AVENIRПСКPutilov AVENIRПСКSTARTПСКNextЕвростройShineХуа-ЖэньSTATUSСоюз-строй ИнвестValoГалсVertical We&IИнтерРостНачалоПетрополь
Разумеется, для покупки такого актива в Москве нужно приготовить существенно больше денег, чем в Питере, – как минимум, 6 млн рублей. Так, в апарт-комплексе «Движение. Тушино» стоимость лота сервисного апартамента сейчас составляет от 8,3 млн рублей, сообщили в ГК ФСК.
И если в Москве средняя стоимость квадратного метра апартаментов – 260 тыс. рублей, то в Северной столице – пока что 192 тыс. рублей.
Частному инвестору, планирующему вложиться в питерский апарт-отель, нужно собрать около 4,5 млн рублей. А есть лоты и подешевле: например, в Best Western Zoom Hotel стоимость самого маленького юнита составляет 3,48 млн рублей, правда, дополнительно нужно будет оплатить еще стоимость комплекта оснащения (от мебели и до ложек-полотенец) – 570 тысяч рублей.
Такая приятная доступность достигается маленькой площадью гостиничного номера. Так, в отелях YE’S площадь формата Studio – 19 кв. м, Standard – 27 кв. м. Столь компактные квартиры-студии на рынке жилой недвижимости тоже, конечно, встречаются, однако они есть далеко не в каждом комплексе и в ограниченных количествах.
Про доходность. Апартамент vs обычная квартира
Согласно исследованиям портала «Мир Квартир», обычная, долгосрочная аренда квартир приносит в столицах доходность 3,5-4,5% годовых – и это при полной загрузке жилья, без простоев. Ставки посуточной аренды квартир могут быть в 2-2,5 раза выше, но здесь выше и операционные расходы (продвижение объекта на сайтах объявлений или в специализированных сервисах, уборка, ремонт).
Вкладываться на этапе строительства выгоднее. На фото: строящийся Best Western Zoom Hotel
Какова же доходность юнита в апарт-отеле? В ГК ФСК заявляют, что в Москве это от 7 до 11%. Это окончательная цифра, за вычетом эксплуатационных платежей и расходов на ремонт. «Важно понимать, что апарт-отели соблюдают требования закона, в т. ч. делают отчисления на страхование, в ФМС, что позволяет избегать рисков, связанных со штрафами, – рисков, которые не учитываются при расчете доходности от сдачи в аренду квартиры», – добавляет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Ну а в Санкт-Петербурге, за счет того, что туристический поток там интенсивнее, чем в Москве, загрузка выше, и показатели доходности, соответственно, тоже.
В строящемся апарт-комплексе Best Western Zoom Hotel прогнозируется доходность 14% в первый год эксплуатации апарт-отеля, в следующие годы – до 16%. В расчёте доходности также учтены все основные затраты, включая отчисления на ремонт. Дополнительно собственник должен будет платить только налог (для физического лица он составляет 13%, для ИП – 6%).
В сети апарт-отелей YE’S операционный доход собственников составляет до 10% в год как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Он может колебаться в зависимости от проекта и этапа покупки апартамента.
Как все происходит?
В основном апарт-отели ориентированы на краткосрочную аренду, но в низкий сезон могут начать сдавать номера понедельно или помесячно. Собственнику не нужно самому анализировать загрузку и решать, пора ли уже переключаться на долгосрочную сдачу – такими вещами занимается профессиональная управляющая компания, которая может спрогнозировать такие ситуации и сохранить доходность путём сочетания разных систем управления. Вернее, сейчас такие расчеты ведут специальные программы – через них идет и бронирование, и распределение загрузки, и расчет доходности.
Арендные ставки в апарт-отелях приведены на примерах объектов двух компаний в таблице:
ГородСеть отелей YE’S 3* (компания «Пионер»)Апарт-отели ГК ФСККраткосрочная аренда, руб./сут.Долгосрочная аренда, руб./мес.Краткосрочная аренда, руб./сут.Долгосрочная аренда, руб./мес.Москва360052500350050000Санкт-Петербург3000390003000 в первый год3500 далеен. д.
Данные: «Пионер», ГК ФСК
Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов напоминает потенциальным инвесторам, что стоимость посуточной аренды апартаментов зависит от большого количества факторов, например, от сезона и локации объекта. Так, в центральных районах цена аренды апартаментов всегда выше, чем в спальных. По расчетам ГК ФСК, наиболее доходны лоты с минимальной площадью и стоимостью (17-18,5 кв. м), поскольку они быстрее окупаются с учётом небольшой суммы покупки.
Главное преимущество сдачи объекта в аренду через специализированную компанию в том, что она может обеспечить лучшую загрузку, нежели арендодатель-частник своей квартире. Не секрет, что даже при долгосрочной аренде квартира может месяцами простаивать, если съезжает постоянный квартирант, а уж при краткосрочной сдаче и подавно. К тому же невозможно физическому лицу организовать такой уровень сервиса по заселению, выселению, уборке, контролю состояния, оперативному реагированию на запросы и т. д., какой может предоставить клиенту отель.
«Арендодатель тратит свое время, деньги, усилия – и всё равно квартира может пустовать или приносить небольшой доход. А владелец юнита в апарт-отеле просто получает доход на карту, не заботясь ни о чем. И, конечно же, преимущество апартамента в том, что на привлечение потенциальных постояльцев работает бренд апарт-отеля, чего нет у собственника – физлица. Всё это, так или иначе, влияет на доходность и соотношение усилия/доход», – объясняет Ольга Тумайкина.
Наконец, нужно учитывать, что номер в отеле гораздо более ликвиден по сравнению с обычной квартирой: всегда найдутся желающие получать пассивный доход, нимало себя не утруждая. И, конечно, эти активы дорожают вместе с остальным рынком недвижимости. Так, в текущем году цены на апартаменты активно растут: по Санкт-Петербургу их стоимость увеличилась почти на 20%, в Москве – почти на 30%, сообщает Антон Агапов.
Спешим поделиться с вами отличными новостями! Becar Hospitality получил престижную награду на рынке недвижимости Urban Awards в номинации "Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами".
