Вот это номер! Почему в апарт-отель инвестировать выгоднее, чем в квартиру

7 сентября 2021
«Куплю квартиру на всякий случай, пригодится, а пока не пригодилось, буду сдавать», – так рассуждает большинство тех, кого принято называть частными инвесторами. Но «сдавать» – это же целая история: надо размещать объявления, проводить показы, потом решать разные вопросы с арендаторами, проводить ремонт. «Куплю квартиру на всякий случай, пригодится, а пока не пригодилось, буду сдавать», – так рассуждает большинство тех, кого принято называть частными инвесторами. Но «сдавать» – это же целая история: надо размещать объявления, проводить показы, потом решать разные вопросы с арендаторами, проводить ремонт. Не всякий хочет тратить на это время и усилия, отвлекаясь от основных занятий. Если бы купленная недвижимость как-нибудь сама себя сдавала в аренду, краны чинились и ремонт делался бы без нашего вмешательства, а деньги сами капали бы на карточку.
Стойте, а ведь так можно! Нужно только вложиться не в квартиру, а в номер в апарт-отеле. И доходность будет даже больше, чем от квартиры. Давайте посмотрим, как это все работает и сколько можно получать с такого актива в реальности.
Номер в апарт-отеле YE’S Marata. Фото: Мир Квартир

Сколько стоит самый маленький лот?

В столицах апарт-отели, распродаваемые по частям инвесторам, в том числе и мелким, уже далеко не новость: компания «Пионер» имеет в Москве и Санкт-Петербурге сеть апарт-отелей YE’S (с прошлого года она даже начала продавать франшизу в другие города и в страны СНГ), ГК ФСК строит Best Western Zoom Hotel в Петербурге, компания Hutton Development – Lunar в составе столичного МФК «Ленинский 38» на месте снесенной гостиницы «Спутник». Также в Москве продаются номера в двух апарт-комплексах New Form от компании Pionеer Finance, лофт-студии на Вернадского 41 от компании «Империал» и т.д. Выбрать есть из чего.

Апарт-отели в Петербурге

Апарт-отель Застройщик YE’S MarataПионерYE’S HoshiminaПионерBest Western Zoom HotelГК ФСКAvenue на МужестваСтройАльянсAvenue-Apart на ДыбенкоE3 GroupAvenue-Apart на МаломБестЪColiving You&CoОрджоникидзе, 44 (Becar)Ramada Encore bу WyndhamОрджоникидзе, 44 (Becar)DocklandsПроспект Кима, 19In2itPlaza Lotus GroupПРО'МОЛОDОСТЬPlaza Lotus GroupKirovsky AVENIRПСКMoskovsky AVENIRПСКPutilov AVENIRПСКSTARTПСКNextЕвростройShineХуа-ЖэньSTATUSСоюз-строй ИнвестValoГалсVertical We&IИнтерРостНачалоПетрополь

Разумеется, для покупки такого актива в Москве нужно приготовить существенно больше денег, чем в Питере, – как минимум, 6 млн рублей. Так, в апарт-комплексе «Движение. Тушино» стоимость лота сервисного апартамента сейчас составляет от 8,3 млн рублей, сообщили в ГК ФСК.

И если в Москве средняя стоимость квадратного метра апартаментов – 260 тыс. рублей, то в Северной столице – пока что 192 тыс. рублей.

Частному инвестору, планирующему вложиться в питерский апарт-отель, нужно собрать около 4,5 млн рублей. А есть лоты и подешевле: например, в Best Western Zoom Hotel стоимость самого маленького юнита составляет 3,48 млн рублей, правда, дополнительно нужно будет оплатить еще стоимость комплекта оснащения (от мебели и до ложек-полотенец) – 570 тысяч рублей.

Такая приятная доступность достигается маленькой площадью гостиничного номера. Так, в отелях YE’S площадь формата Studio – 19 кв. м, Standard – 27 кв. м. Столь компактные квартиры-студии на рынке жилой недвижимости тоже, конечно, встречаются, однако они есть далеко не в каждом комплексе и в ограниченных количествах.


Про доходность. Апартамент vs обычная квартира

Согласно исследованиям портала «Мир Квартир», обычная, долгосрочная аренда квартир приносит в столицах доходность 3,5-4,5% годовых – и это при полной загрузке жилья, без простоев. Ставки посуточной аренды квартир могут быть в 2-2,5 раза выше, но здесь выше и операционные расходы (продвижение объекта на сайтах объявлений или в специализированных сервисах, уборка, ремонт).

Вкладываться на этапе строительства выгоднее. На фото: строящийся Best Western Zoom Hotel

Какова же доходность юнита в апарт-отеле? В ГК ФСК заявляют, что в Москве это от 7 до 11%. Это окончательная цифра, за вычетом эксплуатационных платежей и расходов на ремонт. «Важно понимать, что апарт-отели соблюдают требования закона, в т. ч. делают отчисления на страхование, в ФМС, что позволяет избегать рисков, связанных со штрафами, – рисков, которые не учитываются при расчете доходности от сдачи в аренду квартиры», – добавляет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Ну а в Санкт-Петербурге, за счет того, что туристический поток там интенсивнее, чем в Москве, загрузка выше, и показатели доходности, соответственно, тоже.

В строящемся апарт-комплексе Best Western Zoom Hotel прогнозируется доходность 14% в первый год эксплуатации апарт-отеля, в следующие годы – до 16%. В расчёте доходности также учтены все основные затраты, включая отчисления на ремонт. Дополнительно собственник должен будет платить только налог (для физического лица он составляет 13%, для ИП – 6%).

В сети апарт-отелей YE’S операционный доход собственников составляет до 10% в год как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Он может колебаться в зависимости от проекта и этапа покупки апартамента.

Как все происходит?

В основном апарт-отели ориентированы на краткосрочную аренду, но в низкий сезон могут начать сдавать номера понедельно или помесячно. Собственнику не нужно самому анализировать загрузку и решать, пора ли уже переключаться на долгосрочную сдачу – такими вещами занимается профессиональная управляющая компания, которая может спрогнозировать такие ситуации и сохранить доходность путём сочетания разных систем управления. Вернее, сейчас такие расчеты ведут специальные программы – через них идет и бронирование, и распределение загрузки, и расчет доходности.

Арендные ставки в апарт-отелях приведены на примерах объектов двух компаний в таблице:

ГородСеть отелей YE’S 3* (компания «Пионер»)Апарт-отели ГК ФСККраткосрочная аренда, руб./сут.Долгосрочная аренда, руб./мес.Краткосрочная аренда, руб./сут.Долгосрочная аренда, руб./мес.Москва360052500350050000Санкт-Петербург3000390003000 в первый год3500 далеен. д.

Данные: «Пионер», ГК ФСК

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов напоминает потенциальным инвесторам, что стоимость посуточной аренды апартаментов зависит от большого количества факторов, например, от сезона и локации объекта. Так, в центральных районах цена аренды апартаментов всегда выше, чем в спальных. По расчетам ГК ФСК, наиболее доходны лоты с минимальной площадью и стоимостью (17-18,5 кв. м), поскольку они быстрее окупаются с учётом небольшой суммы покупки.

Главное преимущество сдачи объекта в аренду через специализированную компанию в том, что она может обеспечить лучшую загрузку, нежели арендодатель-частник своей квартире. Не секрет, что даже при долгосрочной аренде квартира может месяцами простаивать, если съезжает постоянный квартирант, а уж при краткосрочной сдаче и подавно. К тому же невозможно физическому лицу организовать такой уровень сервиса по заселению, выселению, уборке, контролю состояния, оперативному реагированию на запросы и т. д., какой может предоставить клиенту отель.

«Арендодатель тратит свое время, деньги, усилия – и всё равно квартира может пустовать или приносить небольшой доход. А владелец юнита в апарт-отеле просто получает доход на карту, не заботясь ни о чем. И, конечно же, преимущество апартамента в том, что на привлечение потенциальных постояльцев работает бренд апарт-отеля, чего нет у собственника – физлица. Всё это, так или иначе, влияет на доходность и соотношение усилия/доход», – объясняет Ольга Тумайкина.

Наконец, нужно учитывать, что номер в отеле гораздо более ликвиден по сравнению с обычной квартирой: всегда найдутся желающие получать пассивный доход, нимало себя не утруждая. И, конечно, эти активы дорожают вместе с остальным рынком недвижимости. Так, в текущем году цены на апартаменты активно растут: по Санкт-Петербургу их стоимость увеличилась почти на 20%, в Москве – почти на 30%, сообщает Антон Агапов.

Об этом сообщает "Рамблер".
https://finance.rambler.ru/realty/47155051/?utm_content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink

Другие новости


21 октября 2021
30 сентября эксперты строительной отрасли обсудили, какими для рынка недвижимости могут быть последствия изменений правового статуса апартаментов. Дискуссия состоялась в рамках бизнес-завтрака, организованного XIV конкурсом «Доверие потребителя». Новострой-СПб собрал для вас все самое интересное в формате блиц-опроса. Что ждет сегмент апартаментов в ближайшем будущем и как изменился портрет покупателя этой недвижимости?
19 октября 2021
Вам никогда не было любопытно оказаться в антураже известнейших романов? Любителям осени, хтони и Петербурга посвящается: Циан.Журнал выяснил, сколько стоит стать жильцом домов, в которых когда-то Достоевский поселил своих героев.
12 октября 2021
Инвестиционно–управляющая компания W8 опубликовала объявление о продаже отеля в Центральном районе Петербурга площадью 16,8 тыс. м2 с 251 номером за 3,5 млрд рублей. В компании подтвердили информацию "ДП" о том, что речь идёт об отеле "Амбассадор" на пр. Римского–Корсакова, 5–7.