Высокий сезон – 2021 для сервисных апарт-отелей Петербурга выдался куда более урожайным, чем для классических гостиниц. Заполняемость первых варьировалась от 75 до 90% в зависимости от локации и проекта, в то время как обычные отели в среднем вышли на 50%-ю загрузку. Высокий сезон – 2021 для сервисных апарт-отелей Петербурга выдался куда более урожайным, чем для классических гостиниц. Заполняемость первых варьировалась от 75 до 90% в зависимости от локации и проекта, в то время как обычные отели в среднем вышли на 50%-ю загрузку. Впрочем, доковидных показателей рынок ещё не достиг. По мере спада туристической активности управляющие постепенно переориентируют большую часть номеров на средне- и долгосрочную аренду.
По объёму номерного фонда апартаменты в Петербурге догоняют классические гостиницы, чем усугубляют и без того не очень уверенную конкурентную позицию последних, особенно в комфорт-классе (категория «две и три звезды»).
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, по состоянию на III квартал 2021 года в Петербурге и Ленобласти действуют 58 апарт-отелей на 20 719 юнитов, что составляет более 1,1 млн кв.м. Из них 12 123 юнита (59%) относятся к сервисным апартаментам (526 855 кв.м).
По данным Colliers, по итогам 2020 года качественный номерной фонд классических гостиниц Петербурга насчитывал 23 448 номеров. То есть разница в показателях между двумя сегментами рынка гостеприимства уже невелика. Правда, если учитывать только сервисные апартаменты, у гостиниц ощутимый перевес.
При этом до конца года должны быть сданы в эксплуатацию ещё четыре довольно крупных апарт-проекта: Start, BW Zoom Hotel, Adagio Access и «AVENUE на Мужества».
Классика жанра
Гостиничный сегмент – один из самых пострадавших от кризиса. Аналитики Colliers отмечают, что в первом полугодии 2021-го (более свежих данных ещё нет) началось его восстановление. Заполняемость гостиниц постепенно росла и по итогам шести месяцев года достигла в среднем 50%, это почти вдвое выше, чем за тот же период 2020-го. Тарифы (ADR) и средняя доходность на номер (RevPAR) тоже немного увеличились: до 5194 и 2579 рублей за номер. Однако эти значения всё ещё ниже докризисных отметок 2019 года: на 18% и на 38% соответственно. По итогам трёх кварталов основные показатели отрасли наверняка будут выше, так как летом Петербург принимал ПМЭФ и Чемпионат Европы по футболу. Состоялся и праздник «Алые паруса». Однако эксперты прогнозируют гостиницам возвращение утерянных позиций только в 2023 году, и то при сохранении наметившейся положительной динамики.
Апарт-отели (здесь и далее – сервисные) сезон закрыли с более воодушевляющими показателями. Загрузка в комплексе апарт-отелей VALO в высокий сезон составила в среднем 74%. «При этом июль, несмотря на проводимые в городе мероприятия, не оправдал наших ожиданий: загрузка была всего 66%. А вот в августе и сентябре цифры стали расти: в августе заполняемость составила уже 81%, а по итогам сентября – 95%», – рассказывает Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service.
В первые два месяца лета в VALO сохранялся паритет между краткосрочной и долгосрочной арендой. С августа управляющие увеличивают количество номеров, сдающихся на длительный срок.
Николай Пана, директор по развитию сети отелей Vertical (компания Becar Asset Management), считает, что росту основных параметров в нынешнем сезоне, помимо крупных политических, деловых и спортивных мероприятий, способствовал также отток туристического трафика с южных курортов в Карелию и Петербург. Средняя загрузка апарт-отелей сети Vertical достигала 75-80%. В горячие месяцы до 70% номерного фонда управляющие сдавали посуточно; сегодня обратное соотношение: 70% юнитов снимают на средний и более длительный срок и 30% составляет краткосрочная аренда.
Новые проекты в центральных районах демонстрируют ещё более высокие результаты. В сети апарт-отелей YE’S говорят о загрузке в 95%, а в отдельные периоды – 100%. Правда, цен не называют.
Оксана Базырина, директор бизнес-юнита Orange Hotels (развивает сеть отелей izzzi), заявила, что в высокий сезон заполняемость их отеля у Гостиного Двора достигла 90%. Тариф варьировался от 4500 до 6500 рублей за номер. Сегодня он уже снижен вдвое: от 2200 до 3500 руб./сутки.
В апарт-отеле ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской улице (развивает Группа RBI) в высокий сезон ценник колебался от 8300 до 16 000 рублей за ночь, не считая периодов ПМЭФ и Чемпионата Европы. Почти все номера в это время были переведены на посуточную аренду. Небольшой пул оставшихся юнитов сдавался на долгий срок по ставкам от 120 000 до 240 000 в месяц. Загрузка ARTSTUDIO Nevsky с мая по сентябрь составила 80%.
В августе Группа RBI открыла для постояльцев малый корпус второго отеля – ARTSTUDIO Moskovsky на Заозёрной улице. И, по данным Карины Шальновой, директора компании RBI PM (входит в Группу RBI), в том же месяце его загрузка достигла 93%, а в сентябре составила 85%. Средний тариф – 3065 руб./сутки, средняя ставка в «долгосрок» – 49 000 рублей в месяц.
Кино в апартах
С мая по август Avenue-Apart был загружен на 90-95%. Если тариф в начале сезона составлял около 3500 рублей за номер в сутки, к его концу он доходил до 4500-5000 рублей. А в период ПМЭФ и Чемпионата Европы 30-метровая студия сдавалась за 7000 рублей. Гости снимали такие юниты на срок от одного до трёх дней. «Многие бронировали номера день в день – такова специфика путешествий во время пандемии, люди не уверены, что смогут приехать. Из-за высокого спроса при ограниченном предложении цены оказывались более высокими», – констатирует Николай Антонов, партнёр, гендиректор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
В этот период в сети Avenue-Apart посуточно сдавали 70% номеров, остальные – в «долгосрок» и по повышенному летнему тарифу.
«В этом году к нам вернулись киношники. Съёмочные группы обычно арендуют сразу большое количество номеров на срок от одного месяца. Они сделали перерыв на пандемию, но к началу белых ночей появились снова, – рассказывает г-н Антонов. – Стало больше арендаторов из числа руководителей и менеджеров высшего звена, проектных групп из московских строительных компаний. Но стало меньше фрилансеров».
Активность киношников и туристов из регионов в летний период зафиксировали и в компании Docklands Development. По словам коммерческого директора этой фирмы Екатерины Запорожченко, удалось восстановить часть докризисных показателей, а некоторые даже перекрыть. Так, уровень загрузки апарт-отеля Docklands 4* с мая по август колебался в пределах 79-82%. Максимальный показатель ADR для индивидуальных гостей был достигнут в июне и составил 10 378 рублей. Средний показатель по итогам сезона – 7720 рублей.
«Мы учли непредсказуемость рынка и сохранили формат долгосрочной аренды на лето, повысив тарифы. Стабильности в работу отеля привнесли многочисленные корпоративные контракты, основу которых составили организаторы Евро-2020. Эти гости уже оформили предварительные брони на период проведения Лиги чемпионов УЕФА в мае 2022 года», – делится Екатерина Запорожченко.
Наиболее востребованными у всех операторов были, естественно, самые компактные номера, которые выбирают гости, путешествующие парой или в одиночку. Однако не меньшим спросом пользовались и самые крупные юниты с двумя спальнями. По данным Карины Шальновой, таких номеров в действующих апарт-комплексах оказалось совсем немного, поэтому и интерес к ним был такой же высокий, как и к самым ходовым студиям. Большие апартаменты бронировали путешественники с семьями.
Кстати, этим летом из-за аномальной жары арендаторы чаще предпочитали апартаменты с кондиционерами, коих в Петербурге тоже отыскалось немного. Ими, как правило, оснащены объекты бизнес-класса или четырёхзвёздочные апарт-отели.
Искусство «обольщения»
Для привлечения арендаторов участники рынка используют все известные каналы: реклама, в том числе и на сайтах-агрегаторах, прямые продажи, бронирование «от стойки». Некоторые операторы успели наработать определённую клиентскую базу, и часть гостей становится постоянными клиентами или периодически возвращается; другие приходят по рекомендациям друзей или знакомых.
Развитая инфраструктура в составе апарт-отеля (фитнес-центр, бассейн, фуд-корт и пр.) также становится дополнительным «магнитом» для гостей. Подобные услуги доступны в комплексе апарт-отелей VALO напротив станции метро «Бухарестская» и в проекте сети YE’S. В комплексе We&I by Vertical нет бассейна, но зато там имеются коворкинг и большая общественная зона с баром. Эти опции привлекают молодёжь. Раз в неделю там проходят мероприятия для постояльцев, на которые приходят и местные жители. При этом антиковидные требования соблюдаются. По словам Николая Паны, все сотрудники отеля вакцинированы, с ними регулярно проводятся тренинги. Более того, на все объекты получены QR-коды безопасности.
Есть путешественники, которые не расстаются со своими домашними питомцами, но не везде с ними можно поселиться. В некоторых апарт-отелях это реально. «Мы активно позиционировали Avenue-Apart как отель pet-friendly, поэтому стало много гостей с животными. Кроме котов и собак, были замечены кролики», – смеётся Николай Антонов. С четвероногими друзьями можно поселиться и в объектах сети YE’S.
Сеть Avenue-Apart в этом году скорректировала ценовую политику. Для долгосрочных арендаторов разработаны фиксированные тарифы с максимальным пакетом услуг «всё включено». «Мы ушли от сдачи бытового оборудования в аренду за дополнительную плату. Это удобно и для частных лиц, и для юридических, так как в конце месяца происходит один понятный платёж, в который зашито всё», – поясняет г-н Антонов.
Группа RBI, как всегда, подошла к привлечению клиентов творчески. В малом корпусе апарт-отеля ARTSTUDIO Moskovsky на Заозёрной улице (он открылся для гостей в августе) УК внедрила систему QR-кодирования: в любой момент гости могут отсканировать код и получить информацию об услугах, связаться с персоналом. Вместо бирки с именем на лацкане пиджака, как это принято в классических отелях, у каждого сотрудника апарт-отеля на груди – QR-код. Как рассказала Карина Шальнова, до конца октября УК планирует запустить в рамках концепции Art for Apart проект интерактивного спектакля-инсталляции «Письма из Петербурга». С помощью QR-кодов, размещённых в самых неожиданных местах номера, постоялец может послушать знаменитые музыкальные композиции, а также письма известных людей, прочитанные современными актёрами. Они посвящены особенностям жизни и быта писателей, художников, архитекторов, когда-то живших в Петербурге. Управляющий реализует проект «Письма из Петербурга» вместе с режиссёром Семёном Александровским (лауреатом «Золотой маски», основателем Pop-Up театра). В планах – проведение художественных конкурсов среди постояльцев.
Кстати, интерьеры номеров и общественных зон апарт-отеля ARTSTUDIO Moskovsky оформлены постерами из серии «Ленинградский модернизм» российского дизайнера Петра Банкова. «Мы хотели сделать отель особенным, как-то связать с искусством. Обратились к Лизе Савиной. Она очень известный в Петербурге галерист, куратор, арт-критик и арт-менеджер. Вместе мы придумали концепцию Art for Apart («искусство в отеле»). Её частью стало сотрудничество с графическим дизайнером Петром Банковым, который создал для нашего отеля целую серию таких изображений», – рассказывает Карина Шальнова. Тема ленинградского модернизма выбрана неслучайно, отель находится на территории нового Ленинграда, который после блокады заново отстраивался. На картинах Петра Банкова узнаваемые символы этого времени: Финляндский вокзал, Дворец спорта «Юбилейный», БКЗ «Октябрьский», старое здание аэропорта Пулково и др., всего – 12 сюжетов.
Мнения экспертов
«В низкий сезон мы возвращаем в ARTSTUDIO Nevsky договоры долгосрочной аренды, сейчас на ней порядка 30% номеров стоимостью от 90 000 рублей в месяц. А для посуточной аренды разработаны специальные предложения, например: скидки за прямое бронирование и при проживании от одной недели, акция, когда при бронировании трёх ночей четвёртая идёт в подарок»
Карина Шальнова
генеральный директор RBI PM Группа RBI
«Наши отели стали привлекательными для молодёжи и молодых семей из регионов. Номерной фонд преимущественно состоит из смарт-юнитов с двуспальной кроватью. Мы попали в точку, это был самый востребованный продукт. Гости стали чаще бронировать только проживание. Завтрак как дополнительная услуга уходит на второй план. Низкий сезон – это время анализа стратегии конкурентов, поиска новых партнёров и новых идей. Мы расширяем команду и готовим к выводу на рынок новый апарт-отель»
Оксана Базырина
директор бизнес-юнита Orange Hotels (сеть отелей izzzi)
«Низкий сезон у нас пока не наступил. Пока что по-летнему большой приток гостей из Москвы и других регионов. Если не будет никаких неожиданностей, связанных с пандемией, в ноябре мы перейдём преимущественно к сдаче номеров в долгосрочную аренду, которая обычно обеспечивает нам загрузку 80% на весь низкий сезон»
Николай Антонов
партнёр, генеральный директор УК «МТЛ. Управление недвижимостью»
«Сейчас мы находимся в завершающей фазе перехода от высокого сезона к низкому. Львиную долю договоров в нём занимает длительная аренда. Чтобы избежать простоя номеров, эту группу клиентов мы начали привлекать уже с середины августа, сформировав конкурентное предложение»
Екатерина Запорожченко
коммерческий директор Docklands Development
«К низкому сезону мы начали готовиться ещё в начале высокого. Постепенно переходим на среднесрочные договоры и делаем акцент на корпоративных гостях. В этот период мы предлагаем клиентам не просто аренду, а пакеты дополнительных услуг: уборку номеров, место в коворкинге, а также комплиментарное участие в мероприятиях на территории отеля»
Николай Пана
директор по развитию сети отелей Vertical
Спешим поделиться с вами отличными новостями! Becar Hospitality получил престижную награду на рынке недвижимости Urban Awards в номинации "Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами".
